Esta calculadora estima la rentabilidad real de comprar un inmueble para alquilarlo, contando lo que casi nadie cuenta: los impuestos y gastos de la compra, la vacancia, el mantenimiento, la hipoteca y el IRPF que pagarás por las rentas. Elige el tipo de alquiler (fijo, de temporada o vacacional) y verás la rentabilidad bruta, la neta, tu rentabilidad sobre el dinero que pones y el flujo de caja mensual.
Simulación educativa con supuestos simplificados. Los tipos del impuesto de compra están contrastados a julio de 2026 y son los generales de cada comunidad, sin recoger reducciones por edad, VPO, familia numerosa ni zonas concretas. En Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Cataluña y Extremadura el ITP es una escala progresiva y aquí se aplica el tramo de entrada, así que en viviendas caras pagarás más (en la Comunitat Valenciana, por ejemplo, sube al 11% por encima del millón de euros). En el País Vasco se usa el 4% de vivienda; el 2,5% solo aplica a vivienda habitual con requisitos. Comprueba siempre el tipo de tu caso antes de decidir nada. El IBI real depende del valor catastral y del tipo de tu municipio, no del precio de compra. El IRPF se calcula sobre el rendimiento del primer año aplicando la amortización del 3% y, en alquiler de vivienda habitual, la reducción general vigente; tu caso puede variar. No incluye plusvalía futura, revalorización, derramas extraordinarias ni la fiscalidad de una venta posterior. Esto no es asesoramiento fiscal ni inmobiliario.
Mi sistema de inversión, en un PDF
Mis reglas, mis topes y mi rutina mensual en un único documento. Te lo envío a tu email y te hago llegar cada nuevo artículo. Es gratis, no tiene truco.
Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble
La mayoría de anuncios te enseñan una sola cifra, la rentabilidad bruta, que es el alquiler de un año dividido entre el precio del piso. Es la más fácil de calcular y también la más engañosa, porque ignora que un inmueble tiene gastos todos los meses, que a veces está vacío y que Hacienda se lleva su parte de las rentas. Por eso esta calculadora te da cuatro cifras y no una.
- Rentabilidad bruta: el alquiler de un año entre el precio de compra, a plena ocupación. Es la cifra que publican los portales: sirve para comparar rápido y poco más.
- Rentabilidad neta del inmueble: los ingresos menos todos los gastos de tenerlo, sobre la inversión total (incluidos ITP, notaría y reforma). Mide lo que renta el piso, lo hayas pagado tú o el banco.
- Rentabilidad neta sobre tu dinero: resta además los intereses de la hipoteca y lo divide entre el capital que has puesto tú. Si sale por encima de la anterior, el apalancamiento juega a tu favor.
- Flujo de caja: lo que entra o sale de tu cuenta cada mes, ya con la cuota entera y el IRPF descontados. Puede ser negativo aunque las rentabilidades sean positivas, porque la parte de la cuota que amortiza capital no es un gasto: es patrimonio que te quedas tú.
Los gastos que casi nadie cuenta
El error más común al calcular la rentabilidad de un piso es olvidar el coste de comprarlo. Entre el impuesto de transmisiones (que va del 6% al 10% según la comunidad), la notaría, el registro y la gestoría, comprar un inmueble cuesta bastante más que su precio. Ese dinero también es inversión, así que tiene que estar en el denominador.
Los otros dos olvidos habituales son la vacancia y el mantenimiento. Ningún piso está alquilado el 100% del tiempo, y menos uno vacacional. Y las calderas se rompen, las persianas se atascan y cada pocos años toca pintar. Por eso la calculadora incluye una ocupación estimada y una partida anual de averías, y te dice la ocupación mínima que necesitas para no perder dinero. Si ese número te parece optimista, probablemente la inversión no salga.
Fijo, temporada o vacacional
El tipo de alquiler cambia mucho más que el precio por noche. El vacacional ingresa más, pero tiene comisiones de plataforma y limpieza que se comen entre el 15% y el 25% de los ingresos, paga los suministros, sufre más desgaste y, sobre todo, no tiene la reducción de IRPF que sí tiene el alquiler de vivienda habitual. Además necesita licencia municipal, y cada vez hay más ayuntamientos que las restringen.
Cambia el selector de tipo de alquiler manteniendo el resto de datos y verás la diferencia real entre los tres. En muchos casos el vacacional deja de compensar en cuanto metes ocupación realista e impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena en una inversión inmobiliaria?
Depende de la zona y de con qué lo compares. Como referencia, una rentabilidad neta por debajo del 3% cuesta de justificar cuando puedes tener renta fija sin inquilinos ni averías. Lo relevante es comparar la neta después de impuestos con la alternativa de invertir ese mismo dinero en otra cosa, contando también el trabajo que te va a dar.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda además del precio?
Entre impuestos y gastos, cuenta con un 8% y un 13% adicional sobre el precio en segunda mano, según la comunidad. El grueso es el ITP; el resto son notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. En obra nueva se paga IVA del 10% más AJD.
¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF?
Las rentas del alquiler tributan como rendimiento del capital inmobiliario, y puedes deducir gastos como el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones, los intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble. El alquiler de vivienda habitual disfruta además de una reducción sobre el rendimiento neto que el alquiler turístico o de temporada no tiene.
¿Merece la pena pedir hipoteca para invertir en un piso?
La hipoteca multiplica la rentabilidad sobre tu dinero si el inmueble renta más de lo que cuesta la financiación, y la hunde si pasa lo contrario. Por eso la calculadora muestra la rentabilidad sobre capital propio aparte: compárala con la rentabilidad neta y verás en qué dirección te está empujando el apalancamiento.
Los inmuebles son una parte real de mi patrimonio, con alquiler fijo y vacacional, aunque no publico el desglose: lo cuento en Mi Cartera. Si el piso no sale, siempre puedes comparar con la alternativa: calcula a qué edad llegarías a la independencia financiera invirtiendo ese mismo dinero con la Calculadora de Independencia Financiera.
Si te ha servido, sigue por aquí
- Mi Cartera: dónde encajan los inmuebles dentro del conjunto.
- Calculadora de Independencia Financiera: compara el ladrillo con la bolsa, con tus números.
- Cómo empezar a invertir desde cero: la alternativa financiera, explicada desde cero.