Invertir en ladrillo en España: los números reales

Publicado el 13 de octubre de 2026

En España el ladrillo no es una inversión, es una fe. Todos hemos oído en una comida familiar que «el piso nunca baja», que «es lo único seguro» y que «el alquiler te lo paga otro». Yo tengo dos inmuebles, vivo en uno y alquilo el otro, y estoy reduciendo el peso de esa parte de mi patrimonio. Así que lo que vas a leer viene con ese sesgo: no te quiero vender nada, y desde luego no te voy a vender un curso.

Este artículo va de números. De los que salen cuando descuentas todo lo que hay que descontar, que casi nunca es lo que aparece en el anuncio. Verás por qué un piso que «renta un 4%» acaba dejando menos de la mitad, por qué el mío renta bastante más que eso y qué precio pago por conseguirlo.

Cómo llegué yo al ladrillo

El primer piso lo compré para vivir yo y dejar de pagar alquiler. Los precios estaban bajos y la cuenta salía sola: la cuota de la hipoteca era menor que lo que estaba pagando de alquiler. Sobre el papel era una decisión evidente.

Y sin embargo lo compré muerto de miedo y pidiéndole ayuda a mis padres. Visto hoy parece una obviedad, pero en aquel momento no lo era en absoluto. Cuando estás dentro de la decisión, todo se ve más negro y los riesgos los ves mucho más cerca: y si me quedo sin trabajo, y si esto sigue bajando, y si me he equivocado. Es exactamente el mismo mecanismo que hace que la gente no compre acciones cuando están baratas.

Si te sirve de algo: que una decisión dé miedo no significa que sea mala. Significa que estás en un momento en el que casi nadie compra, que suele ser el mejor momento para hacerlo.

El segundo llegó por otro camino. Me fui a vivir fuera de España y alquilé el piso en el que vivía. Cuando volví, me di cuenta de que echaba de menos aquella renta mensual. Había ahorrado durante los años fuera, mi familia llevaba tiempo invirtiendo en pisos de forma modesta pero constante, y comprar otro me pareció el paso natural. Ese sí lo compré como inversión.

Cuento esto porque casi nadie llega al ladrillo tras un análisis frío. Se llega por la vida: porque te cansas de pagar alquiler, porque te mudas, porque en tu casa siempre se ha hecho así. Y luego, con los años, uno se sienta a echar cuentas de verdad. Eso es lo que viene ahora.

Qué compras de verdad cuando compras un piso

Un piso en alquiler es un negocio, no un activo pasivo. Tiene ingresos (la renta), gastos operativos (comunidad, seguro, mantenimiento), impuestos, un activo que se deteriora y necesita reinversión, y un cliente que puede dejar de pagarte. Se parece mucho más a comprar una pequeña empresa que a comprar un fondo.

La diferencia con la empresa cotizada es que aquí el gerente eres tú, y tu sueldo no aparece en ninguna cuenta.

Lo que cuesta entrar

El precio del anuncio no es lo que pagas. Sobre una vivienda de segunda mano hay que sumar:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que depende de tu comunidad autónoma y se mueve aproximadamente entre el 6% y el 10%. Es con diferencia el mayor gasto de entrada.
• Notaría y registro, del orden de 1.200 a 2.000 € en una compra normal.
• Gestoría, prácticamente obligatoria si hay hipoteca de por medio.
• Tasación, que paga el banco desde la ley hipotecaria de 2019, aunque a veces acabas adelantándola tú.
• Puesta a punto: pintura, electrodomésticos, muebles si lo alquilas amueblado. Es raro que un piso esté listo para alquilar el día que te dan las llaves.

En vivienda nueva cambia: en lugar de ITP pagas IVA al 10% más AJD, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.

Regla práctica: súmale entre un 10% y un 13% al precio de compra. Ese dinero no se recupera. Desaparece el día de la firma, y es la razón por la que comprar y vender un piso en pocos años casi siempre sale mal.

Los gastos que nadie descuenta

• IBI. Anual, lo paga el propietario, y sube con las revisiones catastrales.
• Comunidad. También del propietario, salvo pacto expreso. Con ascensor, piscina o portero se come una parte seria de la renta.
• Seguro de hogar, y conviene añadir uno de impago si no quieres depender de la suerte.
• Mantenimiento ordinario. Calderas, persianas, grifos, humedades.
• Meses vacíos. Entre inquilino e inquilino siempre hay hueco. Contar con un 5% anual es prudente, y hay zonas donde es optimista.
• Derramas. La que hunde los cálculos. Fachada, ascensor, ITE del edificio, cubierta. No sabes cuándo llegan, no puedes negarte y son miles de euros de golpe.
• Gestión. Si delegas en una agencia, entre el 5% y el 10% de la renta. Si no la delegas, lo pagas con tu tiempo.

Entre mantenimiento y derramas, reservar un 1% anual del valor del inmueble es una regla razonable. Hay años que no gastas nada y años que gastas cinco veces eso.

Cómo tributa el alquiler

El alquiler de vivienda tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y va a la base general: paga a tu tipo marginal, el mismo que tu nómina. Sorprende a mucha gente que da por hecho que tributa al 19-28% del ahorro. No.

La buena noticia es que puedes deducir bastante: IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca (no el capital), reparación y conservación, suministros si los pagas tú, y la amortización del 3% sobre el valor de construcción, que es un gasto que te deduces sin desembolsar nada.

Y luego está la reducción por alquiler de vivienda, donde medio internet sigue publicando el dato viejo. La Ley 12/2023 cambió el porcentaje general para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:

Dos detalles importantes. La reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados: si Hacienda te descubre un alquiler no declarado, la pierdes entera. Y solo vale para vivienda habitual del inquilino, así que el alquiler turístico, el de temporada y el de habitaciones quedan fuera.

Un ejemplo completo, con números

Vamos a hacerlo entero, sin trampas. Un piso de 300.000 € alquilado por 1.000 € al mes con contrato tradicional de larga duración.

La cifra del anuncio: 12.000 € al año sobre 300.000 € es un 4,0% bruto. Vamos a destriparlo.

Paso 1: lo que has invertido de verdad

Solo con esto, el 4,0% se ha quedado en un 3,67%.

Paso 2: los ingresos y los gastos reales

Con un 5% de meses vacíos, no ingresas 12.000 sino 11.400 €. Y los gastos del año:

Paso 3: Hacienda

Para el cálculo fiscal se deducen los gastos reales más la amortización del 3%. Atribuyendo 180.000 € al valor de construcción, la amortización son 5.400 €, que no salen de tu bolsillo pero sí restan.

Paso 4: lo que te queda

Sobre los 327.000 € invertidos, eso es un 1,80% neto anual.

Del 4,0% del anuncio al 1,8% real. Se ha ido más de la mitad, y no hemos supuesto ni un impago, ni una derrama extraordinaria, ni un inquilino conflictivo. Este es el escenario bueno.

Mi rentabilidad real, y lo que cuesta conseguirla

Mi piso alquilado da bastante más que ese 1,8%: se mueve entre el 2,5% y el 3% neto. Y quiero explicar de dónde sale esa diferencia, porque es la parte que se omite cuando alguien presume de rentabilidad.

No lo tengo alquilado con un contrato tradicional y a olvidarme. Lo gestiono activamente: rotación en verano y alquiler por habitaciones el resto del año. Eso sube bastante los ingresos brutos, y por eso mis números son mejores que los del ejemplo.

Ahora la letra pequeña de mi propio caso, que es la que importa:

• Es mucho más trabajo. Más entradas y salidas, más limpiezas, más contratos, más gente a la que atender. No es una renta pasiva, es un negocio pequeño.
• Pierdo la reducción del IRPF en buena parte de esos ingresos, porque el alquiler por habitaciones y el de temporada no son vivienda habitual del inquilino.
• Más rotación es más desgaste y más meses de riesgo de vacío.

Es decir: ese punto largo de rentabilidad extra no me lo regala el ladrillo, me lo pago yo con horas. Y esa es, resumida, la razón por la que estoy reduciendo mi exposición inmobiliaria. No es que los números sean malos. Es que son mediocres para el trabajo que dan.

Un matiz honesto en la otra dirección: ese 2,5-3% no incluye la revalorización, que en los últimos años ha sido francamente buena. Si la sumas, la foto cambia mucho. Pero conviene no mezclar las dos cosas: la renta es un ingreso recurrente que puedes calcular, y la revalorización es una plusvalía latente que no cobras hasta que vendes y que podría no estar ahí.

La única ventaja de verdad: el apalancamiento

Si el ladrillo solo diera ese 2%, no lo compraría nadie que sepa sumar. Para mí la mayor ventaja del inmobiliario frente a los activos financieros es una sola, y es enorme: la posibilidad de apalancarte con crédito hipotecario a un tipo razonable.

Ningún banco te presta 200.000 € a treinta años para comprar fondos indexados. Para un piso, sí, y a un interés que no tiene comparación con ningún otro crédito al que acceda un particular. Yo compré con hipoteca y la sigo teniendo viva en el piso que alquilo.

Lo que cambia es sobre qué calculas la rentabilidad. Si pones 90.000 € de tus ahorros y financias el resto, tus 5.882 € de beneficio ya no se miden contra 327.000 €. Ahí los porcentajes se transforman, y de paso la revalorización actúa sobre el valor entero del piso aunque solo hayas puesto una parte.

Pero el apalancamiento multiplica en las dos direcciones, y esto hay que planificarlo bien. La cuota del banco llega igual: esté el piso alquilado o vacío, pague el inquilino o no pague, suba el Euríbor o baje. Antes de firmar hay que hacer el ejercicio incómodo de mirar los escenarios de estrés:

• ¿Puedo pagar la cuota si el piso está seis meses vacío?
• ¿Y si además pierdo mi empleo?
• ¿Y si el tipo de interés sube varios puntos en la revisión?
• ¿Y si coinciden dos de las tres?

Si la respuesta a alguna es que no, no estás invirtiendo con apalancamiento: estás apostando. La diferencia entre una cosa y la otra no está en el producto, está en si has hecho ese cálculo antes de firmar.

Y ahora la comprobación que casi nadie se hace

Hay una prueba de dos líneas que decide si tu apalancamiento suma o resta, y es esta: compara lo que te renta el piso con lo que te cuesta la hipoteca. Si la renta neta del inmueble supera al tipo de interés, la deuda se paga sola y todo lo que sobra es tuyo. Si el tipo es más alto que la renta, estás pagando por sostener un activo que no da para cubrir su propia financiación.

Me la he hecho a mí mismo y el resultado es incómodo. Mi hipoteca está a tipo variable, en torno al 3,4-3,5%. El piso me renta entre un 2,5% y un 3% neto sobre su valor. Es decir: pago más por la financiación de lo que produce el activo financiado.

La consecuencia es la contraria de la que uno espera. Sin hipoteca, ese piso me rentaría en torno a un 2,75% sobre lo invertido. Con hipoteca, y contando solo la renta, se me queda alrededor del 2,4% sobre el dinero que puse yo. El apalancamiento, por la vía del alquiler, me está restando.

Entonces, ¿por qué sigue teniendo sentido para tanta gente? Porque la deuda no solo multiplica la renta: multiplica también la revalorización, y esa se aplica sobre el valor entero del piso aunque tú solo hayas puesto una parte. Haciendo el cálculo con mis números, el punto de equilibrio está en torno a un 0,5-1% de revalorización anual. Por encima de ahí, la hipoteca compensa. Por debajo, sale cara.

La vivienda en España ha subido bastante más que eso en los últimos años, así que en la práctica mi apalancamiento ha funcionado. Pero conviene saber por qué ha funcionado: no porque el alquiler pague la hipoteca, que no la paga, sino porque el precio ha subido. Mi hipoteca no es una operación de renta, es una apuesta al precio del suelo financiada. Es una posición legítima, y la he tenido años, pero llamarla por su nombre cambia cómo la miras.

Y como el tipo es variable, el margen se estrecha solo. Si el Euríbor sube y mi hipoteca se va al 4,5%, el equilibrio se mueve hasta necesitar cerca de un 2% de revalorización anual para no perder. Ese es, sumado a todo lo demás, uno de los motivos por los que estoy deshaciendo esta posición.

Lo que cuesta salir

• Comisión de la inmobiliaria, habitualmente entre el 3% y el 5% más IVA, si no vendes por tu cuenta.
• Plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y paga el vendedor.
• IRPF sobre la ganancia patrimonial, en la base del ahorro, entre el 19% y el 30%. Y ojo: las amortizaciones que te fuiste deduciendo cada año reducen el valor de adquisición, así que aumentan la ganancia que tributas al vender. Ese dinero no era regalado, era aplazado.
• Tiempo. Vender un piso lleva meses. Un fondo indexado se liquida en días.

Ladrillo frente a fondo indexado

El ladrillo gana en una sola casilla y la pierde en casi todas las demás. Pero esa casilla es potente, y explica por qué tanta gente ha construido patrimonio así en España. No es magia ni es estupidez: es una palanca que no existe en ningún otro sitio.

Si quieres hacer estos cálculos con tus números, tienes la calculadora de inversión inmobiliaria. Y si vienes del otro lado y quieres entender la alternativa, empieza por Cartera Pasiva.

Datos fiscales a agosto de 2026. El ITP y el AJD dependen de tu comunidad autónoma y la normativa de vivienda se mueve mucho: comprueba lo vigente antes de decidir nada.

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