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Hace unas semanas publiqué los números del ladrillo: qué renta de verdad un piso en alquiler cuando descuentas todo lo que hay que descontar. Aquel artículo era frío, con tablas y porcentajes.
Este es el otro. Aquí no hay hoja de cálculo, hay las veces que me salió mal. Porque una cosa es leer que conviene reservar un 1% anual para imprevistos, y otra muy distinta es abrir la carta de la derrama.
Conviene que sepas desde dónde escribo. No soy un recién llegado al ladrillo: además de mis dos pisos, mi familia lleva años con inmuebles en alquiler y desde joven les he echado una mano con la gestión, las limpiezas y las reformas. Sé perfectamente en qué consiste el trabajo. Precisamente por eso he acabado donde he acabado.
Índice
Vivo en una derrama continua
Cuando se habla de derramas se habla como si fueran un rayo: algo excepcional que quizá te caiga. En mi experiencia no funciona así. Yo vivo en una derrama continua.
Hace dos o tres años me llegó una de 10.000 €, repartida en seis meses, para resolver un problema estructural del edificio. No es una cifra que se discuta: la junta la aprueba y tú pagas.
Ahora mismo, y durante los próximos dos años, estoy pagando 150 € al mes para unas reformas generales. Y cruzo los dedos por estar equivocado, pero al ascensor le veo mala cara: si hay que reemplazarlo, esa será la siguiente.
Haz la cuenta con los números del artículo anterior. Un piso que deja unos 6.000 € netos al año se come aquella derrama de 10.000 € en año y medio de alquileres. Y los 150 € mensuales de ahora son 1.800 € al año, casi un tercio del beneficio, todos los años mientras dure.
La lección no es que las derramas sean caras. Es que no son un imprevisto, son un coste recurrente del que no sabes la fecha ni el importe. Un edificio con cuarenta años necesita dinero igual que un coche viejo, y ese dinero sale de tu rentabilidad, no de la del vecino.
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El piso que bajé de precio y me costó tres años
Esta es la que más dinero me ha costado, y lo peor es que fue una decisión mía, tomada con la cabeza fría.
Durante el Covid tuve el piso parado varios meses. Y en ese momento me iba a vivir a otro país, así que tenía una prioridad por encima de la rentabilidad: no dejarme la gestión pendiente a miles de kilómetros. Bajé el precio para cerrar rápido y me fui tranquilo.
Aquel alquiler duró tres años. Y aunque fui actualizando la renta con la inflación, se quedó en torno a un 25% por debajo de mercado durante todo ese tiempo. Sobre un alquiler de mil euros, eso son doscientos cincuenta euros al mes que no entraron: unos nueve mil euros a lo largo del contrato.
Y el final fue peor que el principio. Cuando recuperé el piso, los inquilinos lo habían dejado inutilizable. Tuve que meter unos 10.000 € en pintura y arreglos para poder volver a alquilarlo. Hablé con ellos y llegamos a un acuerdo de mínimos para que cubrieran lo más evidente, pero fue eso, un mínimo.
Sumando lo que dejé de ingresar y lo que tuve que gastar, aquella operación fue un mal negocio en su conjunto. Y no hubo mala suerte: hubo una decisión razonable en su contexto, priorizar la tranquilidad sobre el precio, que resultó carísima porque la tomé para un contrato que iba a durar años.
Si me hubieran preguntado entonces, habría dicho que bajar un poco el alquiler era el precio de irme sin preocupaciones. Hoy sé que una rebaja no es un gasto de un mes, es un gasto multiplicado por la duración del contrato, y que la fianza no cubre ni de lejos lo que puede deteriorarse un piso en tres años.
El impago que no he tenido (todavía)
Aquí toca reconocer una cosa incómoda: el desastre que todo el mundo teme no me ha pasado. Nunca he sufrido un impago serio ni un desahucio. Más allá de líos con gastos y fianzas, en eso he tenido suerte.
Lo incómodo no es la suerte, es lo que revela: nunca he contratado un seguro de impago. Es decir, llevo años asumiendo ese riesgo entero y a pelo, sin cubrirlo, simplemente porque hasta ahora no me ha tocado.
Lo cuento porque es exactamente el tipo de razonamiento que critico cuando lo veo en bolsa: confundir «no ha pasado» con «no va a pasar». Si te fijas en las historias de arriba, lo que me ha hecho daño no ha sido el riesgo espectacular del que todos hablan, sino los costes lentos y aburridos que nadie menciona. Y aun así, el que iba sin cubrir era el otro.
El día que dije basta
El piso que tengo alquilado ahora lo llevo por habitaciones. Sobre el papel es la mejor decisión posible: sube bastante los ingresos brutos y es lo que explica que mi rentabilidad neta esté por encima de la media.
En la práctica, gestionar a tanta gente con sus problemas y sus peticiones se volvió extenuante. Y no solo por el trato con cada uno: de forma recurrente tienen problemas entre ellos que, aunque no le correspondan al dueño del inmueble, acaban salpicándote igual.
Hay además un patrón que se repite. Quien alquila una habitación unos meses sabe que está de paso, y esa temporalidad se le contagia al contrato: asume que puede irse cuando quiera, que puede tener el aire acondicionado encendido sin que la factura le repercuta, o que el último mes no lo paga porque para eso dejó la fianza. Y no funciona así: el último mes se paga, y la fianza se mantiene hasta la liquidación final. Esa conversación la he tenido más veces de las que me gustaría.
He probado las salidas evidentes y ninguna me ha funcionado. Litigar, trabajar con agencias o meter intermediarios en la gestión me ha resultado contraproducente en todos los casos: o el coste se comía la ventaja, o el problema volvía a mi mesa de todas formas, o las dos cosas.
Y ahí llegó el momento. Cuando se me juntaron demasiadas guerras a la vez, y mirando el conjunto de costes, impuestos y trabas regulatorias, vi con claridad que a mí ya no me compensa. Soy un tipo bastante ocupado, y estos líos no entran en mi vida.
Que quede claro lo que no estoy diciendo: la inversión inmobiliaria me sigue pareciendo realmente interesante y con una rentabilidad potencial altísima. No me he ido porque los números sean malos. Me he ido porque es un trabajo activo que necesita más tiempo del que yo tengo, y porque pagarlo con mis horas ha dejado de salirme a cuenta.
Lo que he aprendido
- Las derramas no son un imprevisto, son una cuota. No sabes cuándo llegan ni cuánto, pero llegan. Si en tu cálculo de rentabilidad no hay una línea para esto, tu cálculo está mal.
- Una rebaja de alquiler se multiplica por los años del contrato. Bajar cien euros para cerrar rápido parece barato en octubre y cuesta miles de euros tres años después.
- La fianza no cubre el desgaste real. Un piso puede salir de un contrato largo necesitando una reforma que vale muchas veces la fianza, y la conversación para que el inquilino cubra parte acaba en un acuerdo de mínimos.
- Más ingresos casi siempre significa más gestión. Alquilar por habitaciones sube la rentabilidad, pero lo que estás cobrando de más es tu propio sueldo por un trabajo que nadie contabiliza.
- Delegar no soluciona el problema. Agencias e intermediarios se llevan la ventaja o te devuelven el marrón. En mi caso, siempre las dos.
- Lo que te echa no es el desastre, es el goteo. Nunca he tenido un impago grave. Me estoy saliendo por acumulación de cosas pequeñas.
Nada de esto convierte al ladrillo en mala inversión. Lo convierte en un negocio, no en una renta pasiva, y conviene entrar sabiendo qué trabajo compras junto con el piso. Si vienes buscando los números fríos, están en el artículo anterior. Y el peso que tienen hoy los inmuebles en mi patrimonio, junto al resto, está en Mi Cartera.
